Por que prédios cada vez mais altos?

Por que prédios cada vez mais altos?

Nas últimas décadas o mundo vem passando por rápidas transformações. Talvez a mais marcante delas seja a concentração cada vez maior de pessoas e da atividade econômica, especificamente em cidades. Esse adensamento fica bastante evidente nos grandes centros urbanos, em que observamos uma quantidade cada vez maior de edifícios altos.

A altura de prédios pode ser entendida como uma resposta à escassez de terra. Em locais com elevada demanda por moradia ou por imóveis de uso comercial (pela oferta de transporte, empregos, boas escolas e outros serviços), a terra tende a ser bastante cara. Faz sentido, então, construir edifícios altos, para "amortecer" os custos altos da aquisição do terreno ou do aluguel a ser pago ao proprietário.

Muitas cidades, entretanto, impõem restrições ao tamanho de empreendimentos. É importante ressaltar que essas políticas têm custos importantes: elas limitam a oferta de moradias, elevando seu preço. As pessoas mais pobres, dessa forma, têm que deixar essas regiões, que se tornaram mais caras.



Suponha, por exemplo, que em determinado local há boa oferta de empregos. As pessoas gostariam de viver próximo ao local de trabalho, o que aumenta a demanda por moradia na região e, portanto, o preço da terra. Construtoras respondem a esse movimento, levantando edifícios mais altos por causa da terra encarecida.

Todavia, se houver restrições ao tamanho de empreendimentos, o crescimento de oferta de moradia será limitado. Morar nessa região será bem caro. Isso faz com que indivíduos mais pobres não tenham condições de se estabelecer ali, e acabem residindo longe do trabalho. Além do custo que recai sobre essas pessoas (em termos de tempo e dinheiro envolvidos no deslocamento), há custos sociais, na forma de aumento do trânsito e na poluição.

A possibilidade de construir prédios altos e aumentar o adensamento tem assim benefícios importantes. Uma cidade mais "compacta" implica que as pessoas não precisam se locomover muito para ir de um ponto A para um ponto B. Menos tempo perdido, menos gastos com locomoção e menos poluição. Não é por acaso que a pegada de carbono dos habitantes do centro de Nova York é menor que a dos moradores dos subúrbios arborizados dos Estados Unidos, como documenta Edward Glaezer em seu livro "O triunfo da cidade" (BEI Editora, 2016).

Além disso, com o crescimento vertical das cidades, o impacto ambiental sobre regiões não urbanas é menor. Por exemplo, diminui-se a necessidade de derrubar árvores e expulsar a fauna nativa para construir habitações.

Esse adensamento, com o resultante aumento do tamanho dos edifícios, tem também custos. Como quase tudo em economia, não há almoço grátis.

Ao concentrar os moradores e a atividade econômica no espaço, há uma pressão sobre a infraestrutura urbana. Imagine que se permita um aumento no tamanho dos prédios. Como ficaria o transporte público em uma região com vários prédios de mais de 50 andares, por exemplo? Como ficarão as calçadas, estações de metrô e pontos de ônibus nos horários de entrada e saída do trabalho? E o trânsito, caso essas pessoas optem por deslocar-se com carros particulares?

A eventual autorização para empreendimentos mais altos certamente teria que ser acompanhado por investimentos na infraestrutura pública (especialmente nos transportes e na ampliação das calçadas) e medidas de restrição ao uso do automóvel. Essas melhorias poderiam inclusive ser financiadas com impostos sobre a construção de edifícios elevados (uma taxa conforme o número de andares, por exemplo).

Outro possível custo da expansão vertical das cidades: seus habitantes passam a ter menos a acesso à luz do sol. Isso tende a ser mais problemático em cidades praianas, onde há alta demanda por construção. Um excelente exemplo é a cidade de Balneário Camboriú (SC), cuja orla tem os edifícios mais altos do país. A enorme sombra deles reduz a disponibilidade de sol na praia em boa parte da tarde. Adicionalmente, a proximidade de prédios de grande porte acaba produzindo corredores de vento.

Note que isso pode ser ruim para os próprios empreendimentos: as sombras tornam as praias menos atraentes para os turistas. Limitar o tamanho dos prédios tem o potencial de trazer ganhos nessa situação.

Publicado originalmente em nossa coluna na Folha de S.Paulo.

 
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