Por que não faz sentido reajustar alugueis pelo IGP-M?

A inflação corrói o poder de compra do dinheiro. Por causa disso, diversos contratos preveem cláusulas de reajuste anual, como os de aluguel. Muitos deles são reajustados de acordo com o IGP-M, Índice Geral de Preços – Mercado, calculado Fundação Getulio Vargas. O problema é que o principal componente do IGP-M são preços ao produtor, que guardam pouca relação com o custo de vida. O índice flutua muito em função de preços internacionais de commodities e do dólar, o que o torna bastante volátil.

A variação observada em 2020 nos dá uma boa medida do descolamento entre a inflação do IGP-M e o custo de vida. O índice aumentou mais de 23% ao longo do ano passado. Compare esse número com a variação do IPCA – Índice de Nacional Preços ao Consumidor Amplo –, calculado pelo IBGE, que ficou na casa dos 4,5%. O IPCA é o principal índice de inflação brasileiro, balizando as decisões do Banco Central no sistema de metas de inflação, e reflete de maneira bem mais precisa a variação no custo de vida.

Boa parte desse descolamento entre os dois índices se dá pela sua composição. Como dito acima, o IGP-M flutua muito mais em função do dólar e do preço internacional das commodities, que aumentaram muito em 2020. Um reajuste com base no IGP-M levaria a um ganho substancial para proprietários em detrimento de inquilinos. Afinal, o aluguel subiria bem mais do que o custo de vida.

Mas há sim períodos em que o contrário ocorre: o IPCA vem acima do IGP-M, configurando ganhos para inquilinos em detrimento de proprietários. De qualquer forma, a indexação dos aluguéis pelo IGP-M prejudica os dois lados, ao elevar a volatilidade do poder de compra dos aluguéis.

Se os aluguéis fossem revistos de acordo com IPCA, teríamos muito mais estabilidade. O IPCA tende a flutuar muito menos, e se aproxima mais das variações do custo de vida. Não é uma medida perfeita, mas, nesse contexto, é certamente muito melhor que o IGP-M.

Um projeto de lei em discussão no Congresso propõe um teto no reajuste, que não poderá ser superior à variação do IPCA (a não ser que o inquilino concorde, o que, convenhamos, não deverá acontecer com muita frequência). Na prática, isso pode fazer com que o mercado caminhe para o IPCA como indexador do aluguel, colocando o IGP-M de lado.

A questão é se precisaríamos de uma lei como essa para fazer essa transição. Provavelmente, muitos contratos de aluguel já estão sendo reajustados abaixo do IGP-M, refletindo acordos entre proprietários e inquilinos. Afinal, um aumento de mais de 20% em um período de pandemia elevaria muito o risco de inadimplência, o que seria ruim para os proprietários. Parte do mercado está caminhando para adotar o IPCA nos contratos.

Uma lei como essa tem o benefício de facilitar a convergência para um indexador mais apropriado. Mas pode trazer engessamento e judicialização a esse mercado.  

COLUNA PUBLICADA NA FOLHA DE SÃO PAULO

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